Masalah dalam berinvestasi properti

Ada 2 macam pendapatan yg kita harapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya aset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo
semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus lumpur, bahkan yg masih dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun sudah di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset properti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nya perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lebih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stagnan bahkan cenderung turun (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga properti juga melambat dan stagnan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal ini terjadi karena beberapa hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan konferensi dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sedang membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sebagai "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.


mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dengan motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an.

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg belum jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakin meningkat.

*Credit to Pak Didik